审计结果公告2023年第2号：关于市本级部分风险隐患房地产项目商品房预售及预售资金监管情况的审计结果公告

根据《中华人民共和国审计法》第二十九条规定，市审计局派出审计组，自2023年2月20日至3月14日，对市本级部分风险隐患房地产项目商品房预售及预售资金监管情况进行了专项审计调查，同时按照“保交楼”工作专班要求指导县区政府委托第三方对房地产开发企业预售资金进行审计。现将审计结果公告如下：

一、基本情况和审计评价意见

商品房预售资金是指购房人交付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。市住建局为本市商品房预售资金监管的主管部门，负责对违反商品房预售资金管理的行为进行调查处理。市房产交易中心为商品房预售资金监管实施部门，具体负责商品房预售资金的监督管理工作。

本次共审计了7个房地产项目，涉及四类：一是信访问题突出，涉及群体较多的项目，如恒大御府、网云小镇二期四标段和泰府名邸；二是历史遗留问题项目，如万国广场、金恒雅苑；三是大型房企集团总部金融风险波及的在淮项目，如玉兰公馆；四是因企业经营不善、股东矛盾造成的资金链风险项目，如宝岛名都二期。根据市房产交易中心业务资料和监管账户流水反映，截至2022年底，7个项目监管账户共收到商品房预售资金412346.98万元，支出412160.64万元，结余32427.85万元（含共管账户原有资金32241.51万元）。

审计结果表明，我市及时制定并修订《淮南市商品房预售资金监督管理办法》《淮南市商品房预售资金监管实施细则》和《淮南市商品房预售资金监管巡查工作制度》，市住建局、市房产交易中心基本能够按照相关规定开展商品房预售资金监管工作，但审计也发现存在制度执行效果不好、监管机构和监管银行履职不到位造成超进度拨付重点监管资金、日常监管不到位等问题，亟需加以改进。

二、审计发现的主要问题

1.预售许可审批不严谨。审计查看的7个风险隐患项目办理预售许可的工程进度证明均仅有监理公司出具的证明材料，有的内容过于简单。预售房屋信息公开不及时、不全面，公众无法及时了解商品房预售情况和购房款信息。

2.信息系统存在缺陷。审计调查发现信息系统存在明显缺陷，部分基本功能缺失，如网上备案系统数据统计功能不能按区域、类型进行分类统计；预售资金监管系统无法一次性选择多个项目导出、每户进账数据导出不全面、不能分批退房退款等，信息系统未发挥应有作用。

3.预售资金审核把关不严。市房产交易中心作为监管机构，在审批拨付重点监管资金时未按有关规定审核拨付，造成超进度拨付4个房地产项目重点监管资金。

4.监管账户设立不科学。审计发现，市房产交易中心对每个房地产项目除按一个预售楼栋设立一个监管账户之外，又为每个楼栋增设公建配套户，且部分项目后期又开设过渡户和监管专户，资金频繁在各账户之间调进调出，不利于监管。

三、审计处理意见和建议

对上述问题，市审计局已按照国家法律、法规，及时出具了审计报告，针对审计发现的问题，市审计局建议：加强信息公开力度、健全部门协作机制、强化日常监督检查、抓实预售资金监管、加大违约责任追究。

四、审计发现问题的整改情况

1.关于预售许可审批不严谨的问题。2023年5月5日已制定统一格式的建设资金投入证明表格，已实施建设单位、施工单位、监理单位共同盖章确认。按照《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售信息已在市住建局官网、淮南市房产市场信息平台按月及时、全面的进行公开。

2.关于信息系统存在缺陷的问题。市房地产信息管理中心先后于2023年4月27日、5月12日、6月2日召开专题会议，全面梳理系统中存在的缺点与不足，要求第三方软件公司在现有系统中完善基础功能，并制定系统升级改造方案和报价。

3.关于预售资金审核把关不严的问题。超进度拨付的重点监管资金已用企业正常一般资金回转和形象进度冲抵。市交易中心已制定职工业务学习计划，开展对监管工作人员业务能力培训，对预售资金监管业务进行专项培训，规范流程，并开始对施工现场进度勘查和拨付节点的把控。7月21日，市住建局机关纪委对相关部门业务负责人进行诫勉谈话，给予一名工作人员行政警告处分。

4.关于监管账户设立不科学的问题。对新开工项目已开始实施取消开设公建配套账户、农民工工资对应户。2023年5月23日已下发通知要求银行撤销多余的财政监管过渡户。