聚焦民生热点 助力防范化解风险

为落实国家、省、市“保交楼、稳民生”工作部署，2023年2月-4月，淮南市审计局组织对市本级部分风险隐患房地产项目商品房预售和预售资金监管情况进行了专项审计调查，将研究型审计贯穿审计全过程，揭示了商品房预售、预售资金缴存、拨付使用等四个方面17类突出问题，移送问题线索2件。

一、高位谋划，科学确定审计项目

党中央要求，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任。淮南市审计局落实“稳”的要求、担负起稳定宏观经济的责任，高位谋划，进一步加大审计力度，提前揭示不良苗头，推动把重大风险隐患解决在萌芽状态。

近两年，受市场下行、预期转弱、恒大等头部房企风险等因素影响，我市房地产信访量大幅增加，呈现出点多、群访等特点。2023年以来全市房地产开发领域信访投诉278件。淮南市审计局按照习近平总书记提出的“加大对经济运行中各类风险隐患揭示力度”的要求，以及2023年全国审计工作会议提出的“要围绕防范化解重大风险问题开展各项审计，把推动防范化解风险摆在更加突出的位置”工作部署，深刻领会党中央决策部署的政治意图、战略谋划和实践要求，思考谋划将市本级部分风险隐患房地产项目商品房预售和预售资金监管情况专项审计调查列入当年审计计划，进一步实现“摸底数、揭风险、促发展”的工作目标。

二、系统部署，高效锁定审计重点

为了进一步明确审什么、怎么审，淮南市审计局到部分房地产企业开展走访调研，并与主管部门深入座谈交流，了解全市保交楼现状、商品房预售和预售资金监管情况，并组织召开专题研讨会，围绕审计目标、组织方式、预期效果等，组织相关人员进行深入研讨，反复认证。

开展深入研究，明确审计对象。研究、整理十余项国家、省、市各级出台的关于加强房地产管理、预售资金监管的政策制度，形成相对系统的“法规库”。在主管部门提供风险隐患房地产项目台账的基础上，设计了涵盖项目基本情况、预售资金缴存、拨付等内容的调查表，确定了本次抽查的重点项目。

开展数据筛查，明确审计内容。面对审计资源和审计任务不相匹配的现实困难，淮南市审计局坚持向信息化要资源、向大数据数据要效率，细致分析预售资金监管系统和网签备案系统之间的关联，围绕监管系统数据、网签备案数据和监管银行流水等数据，利用计算机辅助审计分析预售资金的真实性和完整性，筛查异常数据、疑点清单、内容清单，进一步明确了审计重点和思路。

制定实施方案，锁定审计重点。淮南市审计局精心制定审计实施方案，梳理商品房预售管理、预售资金收存、预售资金审核和监管机构日常监管四个方面十余类重点问题，确定审计步骤和方法，着重通过调查表并结合现场审计，全面掌握风险隐患房地产项目的总体情况，重点核查预售资金是否全额纳入监管；监管银行是否存在未将按揭贷款发放至监管账户的情况；监管机构和监管银行是否认真履职尽责等问题。

三、紧盯风险，深入查找突出问题

淮南市审计局全面聚焦房地产领域风险点，针对不同项目特点深研细究、查深查透、系统分析，深入揭示行业性、普遍性问题和重大风险隐患，有针对性地提出审计建议，推动房地产市场健康发展。

以商品房预售管理情况为切入点，重点审查监管银行的确定、预售许可证审批、日常监管、监管系统建设及使用情况。针对房地产开发企业违规开展预售，未通过公开招标确定监管银行、信息系统存在缺陷、市房产交易中心日常监管不到位等问题，审计建议市住建局应通过公开招标方式，综合商业银行监管能力、服务水平等因素确定承接商品房预售资金监管业务的商业银行；加强与人民银行淮南支行、淮南银保监分局协调配合，建立定期巡查制度。

以预售资金收存为切入点，全面分析风险隐患房地产项目销售情况和预售资金总规模，重点审查预售资金的真实性、完整性。审计调查发现，房地产开发企业未按规定将全部预售资金存入监管账户，部分商业银行未严格执行三方监管协议造成预售资金脱离监管等问题。针对发现的问题，审计建议市住建局要切实履行商品房预售资金监管职责，强化预售资金专户存储；完善与监管银行的对账机制，核查预售资金与销售数据的匹配性。

以预售资金拨付使用为切入点，重点关注监管机构预售资金审批程序和房地产开发企业预售资金使用情况。审计调查发现，市房产交易中心审核把关不严，未对精装修费用进行重点监管，房地产开发企业违规挪用预售资金等问题。对此审计建议优化重点资金监管审批流程，严格按照工程进度拨付重点监管资金，保障预售资金必须用于相关工程建设。

四、深化成果，全面提升监督质效

淮南市审计局通过撰写审计报告、审计信息等方式运用审计成果，督促被审计单位对发现问题进行整改，充分发挥审计监督职能。

坚持问题导向，发挥参谋作用。淮南市审计局以点促面，总结普遍性、倾向性、典型性问题，审计报告和审计信息均得到了市委、市政府、市人大主要领导同志批示。审计建议得到市领导充分肯定，市政府办公室印发了《淮南市房地产开发建设项目全过程监管办法（试行》，《办法》从商品房销售管理、项目资金监管、强化责任追究等九个方面进一步加强我市房地产建设项目全过程监管。

移送问题线索，提升监督效能。淮南市审计局严格按照相关规定，向纪检监管机关和主管部门及时移送相关问题线索2件。

强化边审边改，提高审计质效。淮南市审计局将审计监督与业务指导相结合，促进被审计单位边审边改，将查问题、促整改、助提升有效融合，推动整改落地见效。比如审计市房地产交易中心日常监管情况时，发现其日常监管没有记录、内部控制制度和流程管理缺失等现象，审计组在指出问题的同时，运用审计专业技能和经验，指导该单位建立健全制度，堵塞漏洞，提升工作质效。