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以土地拍卖为例看审计查出问题的准确定性

发布日期:2020-05-09 16:22   作者:市经济责任审计局 吴军    来源:市审计局    阅读: 次   字体:[ 大 ] [ 中 ] [ 小 ]

由于法律法规在某些特定的具体行为上有的缺乏明确细致的解释,审计对相关问题的定性往往会存在一定难度,要准确定性问题,应该对照相关法律法规及规章,实事求是的综合分析进行确认。

如在土地拍卖中“一场拍卖会只有一块地和一个竞买人”是否合法合规?从文字上理解既然是竞买应该两人以上,但问题没有那么简单,最高人民法院关于网络司法拍卖的规定中就明确了“一人竞拍有效原则”,当然这只是对于网络拍卖而言。

涉及拍卖的规范性法规主要是《拍卖法》、商务部《拍卖管理办法》、国家工商行政管理局《拍卖监督管理暂行办法》,但上述法规均未对拍卖只有一个竞买人是否合规进行明确解释,法律界对此也有两种截然不同的意见,一种认为可以(理由是拍卖法没有对一人竞买进行明确描述),另一种认为不可以(理由是不符合公开竞价方式)。另外“中国拍卖协会法律咨询委员会”在一封答复函中说只有一个竞买人不合法,理由是该委员会有关负责同志致电商务部相关部门负责同志进行商讨,认为“对只有一个竞买人也可以进行拍卖”的理解是错误的,但该委员会是个自律组织,其意见能否运用到土地拍卖上还值得商榷。

土地拍卖从大的方面说当然要符合《拍卖法》,但由于土地拍卖涉及金额很大,竞买人往往较少,相比其他拍卖而言比较特殊。对于土地拍卖原国土资源部也先后出台了2个规章:《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(俗称11号令)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(俗称39号令)。11号令中有“竞买人不足三人的,应当终止拍卖”的规定,但后来的39号令中没有这句话,国土资源部在解读39号令时指出“11号令说的竞买人不足三人是指一场拍卖会不足三人,而不是指一宗土地的竞买人不足三人”。个人理解也就是说如果一场拍卖会有3块地和三个不同的竞买人也是有效的,但我认为无论如何“一场拍卖会只有一块地和一个竞买人”是不合规的。

实事求是的分析,土地拍卖比较复杂,不同于其他商品的拍卖,竞买人往往要做出很大的准备工作特别是要先交纳上千万甚至上亿的土地保证金,所以轻易不参加竞买,造成竞买人较少甚至没有。由于流拍后二次拍卖起拍价可以降20%,所以土地拍卖只有一个竞买人但只要不低于底价,能不降价卖出也是有很不错的理由的。但从另一方面说,也可能拍卖公告存在媒体环境限制,造成拍卖信息传播面受限制,也可能其他竞买人想压低价格等流拍后二次拍卖才参加等原因,所以从公开公正的角度考虑,土地拍卖只有一个竞买人时应该流拍。实际工作中就存在某年度相邻的2个地块,一个底价每亩288万元,7个竞买人经过充分竞争成交价达到每亩400万元,而另一个只有一个竞买人,底价每亩240万元成交价只有每亩245万元。看来土地拍卖还是应该充分竞价,只有一个竞买人时应该流拍。

需要指出的是,39号令虽然进一步完善和发展了11号令规定的各项制度,但两者适用范围并不完全一样,一个是“国有土地”,一个是“国有建设用地”,39号令出台并没有说11号令同时废止,而且网上查阅国土资源部至目前公布的废止和失效文件目录中并没有11号令,说明11号令依然是有效的。综上所述,对“一场拍卖会只有一块地和一个竞买人”可以定性为不符合国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)中“竞买人不足三人的,应当终止拍卖”以及国土资源部39号令解读中“一场拍卖会不能少于3人”的规定。

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